Итак, вы выставили на продажу загородный дом, ожидали выручить неплохую сумму денег достаточно быстро, однако время идет, а покупателя все нет. Звонков все меньше, просмотров тоже. А вы уже подумываете провести обряды или заговоры на продажу... Не спешите и не паникуйте, ситуация поправима почти всегда.
Продажа загородного дома - процесс более трудоемкий и долгий, чем продажа квартиры. Однако если вы как продавец сделаете все верно, то сделки не придется ждать месяцами, ваш дом перейдет в надежные руки новых хозяев достаточно быстро.
Возможно, не всем понравится то, что мы сейчас будем говорить, но к продаже недвижимости нужно готовиться, и с вашей стороны потребуется либо труд, либо финансовые вложения, либо и то и другое.
Шаг 1 - готовим документы заранее. Каким бы распрекрасным не был ваш загородный дом, но если документы не в порядке (не собраны), то вам останутся лишь самые мотивированные на покупку покупатели, у которых нет выбора и они готовы ждать. К тому же, это самый веский повод для торга (а надо ли вам это?).
Заранее подготовьте паспорт сосбвтенника(ов), Выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности на дом и земельный участок, получите новую дополнительно. Если вы приобретали недвидимость в браке, то сразу приготовьте нотариальное согласие супруга(и) на сделку или брачный договор, в котором указан порядок распоряжения недвижимостью. Возьмите выписку из домовой книги (что в доме никто не прописан), что нет задолженности по электричеству и иным коммуникациям. Возможно, выписку из домовой книги придется обновить перед сделкой, а вот справки о задолженностях можно не обновлять, достаточно показать выписки по платежам, произведенным после. Если дом в СНТ, то возьмите в правлении справку - подтверждение уплаты членских взносов.
Обязательно подготовить документы, подтверждающие проведение межевания и определяющие границы участка. Если с вашим участком есть какие-либо проблемы: не проведено межевание, есть самозахват, не установлен сервитут официально, границы участка не совпадают с границами в документах, то крайне важно решить эти вопросы до следки. Ведь ваша главная цель как продавца - представить покупателю чистый объект без проблем и дополнительных затрат.
Шаг 2 - навести порядок на участке и в доме. К сожалению, в нашей стране большинство пока считает себя выше этого, однако та меньшая часть, которая не пренебрегает уборкой и стейджингом дома тихо радуется, совершая сделки быстро и по отличной цене. «Надо будет, и так купят!» - Конечно купят, но только те, у кого выбора не будет (= денег).
Первым делом расчищаем участок от травы и засохших деревьев, хлама и лома, старых нерабочих туалетов и дом от всего лично вашего (книги, диски, статуэтки, мягкие игрушки), старой и сломаной мебели. Если есть возможность, то устарняем основные недостатки, которые бросаются в глаза (сломанные окна, скрипящий пол, отвалившиеся обои, разрисованные детьми стены и т.п.)
Ваша задача представить покупателю максимально ухоженные квадратные метры без всего лишнего. Если есть возможность, сделайте косметический бюджетный ремонт, просто перекрасьте то, что не можете заменить. Безусловно, покупатель сделает ремонт сам. Однако, если у человека есть выбор между чистым и светлым домом без хлама и бабушкиным складом с ароматом кошек, то он выберет первое. А стоимость легкой косметики обычно несоизмеримо меньше потерянных на скидках покупателям денег.
Поддерживайте чистоту пока идут просмотры.
Шаг 3 — верно определить рыночную цену. Это, пожалуй, самый сложный для продаца пункт, ведь рынок недвижимости в нашей стране в последние годы имеет очень сильные колебания, также немаловажен сезон (весна и лето дороже осени, зимой цены самые низкие). Также на общую стоимость влияет материал, технология, год постройки дома, количество соток земли, коммуникации, наличие доп построек, состояние участка, отделка в доме. Мы привыкли мерить стоимость дома количеством денег, вложенным в него. Однако если вы переплатили за качественный ремонт, это не значит, что теперь ваш дом стал дороже на эту сумму. В общем на этом этапе многие просто не попадают в рыночную стоимость, поэтому объект и зависает на годы. Если первые 2 шага дейтсвительно выполенны максимально, то цену нужно снижать.
Шаг 4 — сделать фотографии дома. Если речь идет о доме стоимостью выше 1 млн руб, то фотосессия должна быть профессиональной. За 5-25 тыс руб вы получите адекватные, информативные, четкие фотографии. Подготовьтесь к фотосессии. Проводите ее в светлое время суток (очень желательно в солнечный день), на кадрах недопустимы ваши личные вещи, коты, люди, дети, грязь и мусор.
Шаг 5 — работа с объявлением и потенциальными покупателями. Перед тем как выложить объявление, введите в поисковике фразу «купить загородный дом в ...». Топ 5 первых сайтов – это место, где вы точно должны разместить информацию. Делайте информативные тексты: пишите четкое расположение дома, технические параметры, выкладывайте фотографии как внутри, так и снаружи, планировку и описывайте основные достоинства. Если есть значимый недостаток, который вы не можете исправить и учли в цене – сразу расскажите о нем. Если позволяют финансы или это необходимо для полной картины, закажите съемку с дрона. Если цена адекватная, то начнутся звонки от потенциальных покупателей.
Также этот этап потребует навыков общения с людьми, порой терпения. Будьте вежливы и доброжелательны, отвечайте на вопросы корректно. Приглашайте покупателей посмотреть дом. Главная задача продавца на этом этапе — показать себя честным и открытым человеком, с которым можно иметь дело.
Шаг 6 — получите аванс. Как только вы нашли покупателя, готового совершить с вами сделку, получите от него задаток и заключите предварительный договор купли-продажи. Не соглашайтесь снимать объявление до этого момента и не собирайте документы именно под этого покупателя и тем более за свой счет. Сделки без аванса редко переходят в реальные сделки (к сожалению).
Шаг 7 — подпишите договор купли-продажи, совершите сделку и получите деньги.
Есть еще один существенный момент. Если продажа загородного дома затянулась на год и больше - дело плохо. К сожалению, уже все риэлторы и большинство потенциальных покупателей знают ваш объект и начинают подозревать что-то плохое, идут слухи. В этом случае вам не обойтись без обновления фотосессии, легкого комсетического ремонта и снижения цены. Возможно, стоит снять объявление на 2-4 мес, а затем выставить вновь. Если есть существенные недостатки, мешающие сделке, займитесь их устранением.
Помните, что в более выгодном положении находится именно покупатель, так как именно он делает выбор.